Aktien oder Immobilien: Was bringt mehr Rendite?

Ob Aktien oder Immobilien die bessere Anlageform sind, wird seit Ewigkeiten von Investoren diskutiert. In der Regel spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle und es muss individuell entschieden werden, welche Anlageform besser zu der eigenen Ausgangssituation passt. Allerdings lässt sich durchaus feststellen, was aus finanzieller Sicht attraktiver ist, wenn beide Optionen zur Verfügung stehen.

In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die durchschnittliche Rendite von Immobilien und Aktien. Anschließend ziehen wir ein Fazit und geben eine klare Aussage dazu ab, welche Anlageform langfristig lukrativer ist.

10-Jahresvergleich: Immobilien und Aktien als Rendite-Anlage

Während Immobilien als sicherere Wertanlage gelten, haben Aktien den Ruf, eine bessere Rendite zu erzielen. Blickt man in die Vergangenheit wird deutlich, dass dies allerdings nicht immer der Fall ist. Abhängig von der jeweiligen Wirtschaftslage entwickeln sich Anlageformen nämlich sehr unterschiedlich. Während die Finanzmärkte im Zuge der Weltwirtschaftskrise 2008 kollabierten, ist der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise stabil geblieben und im Jahresvergleich sogar weitergewachsen. Um die Rendite von Immobilien und Aktien trotzdem miteinander zu vergleichen gehen wir 10 Jahre zurück. Dabei blicken wir auf die reine Wertsteigerung des Deutschen Aktienindex (DAX 30) und den Anstieg der Immobilienpreise in Großstädten.

In 10 Jahren konnte der DAX-Kursindex zum heutigen Tag (09.07.2020) um etwa 53 % oder 5,3 % pro Jahr wachsen. Da dieser komplett ohne Dividenden errechnet wird, ist es die beste Vergleichsgrundlage zu der reinen Wertsteigerung von Immobilien ohne Mieteinnahmen.

Quelle: Onvista.de

Die Immobilienpreise sind dagegen im Durchschnitt deutlich stärker gestiegen. Gerade in den A-Lagen deutscher Großstädte war das Wachstum besonders hoch. Eine Studie des Immobilienportals Immowelt hat diese Preissteigerung kürzlich visualisiert und kam zu dem Ergebnis, dass die Quadratmeterpreise von Wohnungen deutscher Großstädte mit einer Wohnfläche zwischen 40m² bis 120m² im Durchschnitt um 121 % gestiegen sind. Besonders positiv entwickelten sich die Immobilienpreise in Berlin. Dort sind die Preise von 1430 € pro Quadratmeter auf ganze 4450 € pro Quadratmeter gestiegen. Es wurde also ein Anstieg von 211 % verzeichnet. Der geringste Preisanstieg wurde in Dortmund verzeichnet und lag mit 47 % etwa 5 % unter dem reinen Kursanstieg des DAX-30.

Quelle: Immowelt.de

Die Immobilienpreise haben sich also deutlich besser als der DAX-Kursindex entwickelt. Allerdings spiegelt dies nur das halbe Bild wider, denn Immobilieninvestments leben schließlich von Mieterträgen. Außerdem sind Dividendenrenditen wichtige Bestandteile von Aktieninvestments und sollten daher nicht vorenthalten werden.

Mieteinahmen und Dividenden als entscheidende Faktoren

Um das Gesamtbild besser zu verstehen, muss man Faktoren, wie die Mieteinahmen, aber auch die Nebenkosten von Immobilien berücksichtigen. Dazu ermittelt man die Netto-Mietrendite eines Immobilieninvestments: ((Mieteinnahmen – nicht umlegbare Nebenkosten) : Kaufpreis) x 100.

Diese sollte bei mindestens 4 – 6 % liegen, um zusätzlich zu ermöglichen, dass sich ein Immobilieninvestment mit Hypothek langfristig selbst tragen kann. Um unsere Rechnung zu vereinfachen gehen wir von 5 % aus. Diese Mietrendite war vor einigen Jahren problemlos in A-Lagen möglich und lässt sich heute nur mit umfangreicher Marktrecherche erzielen. Auch wenn es immer noch so lukrative Investments gibt, muss man unter Umständen auf B-Lagen ausweichen.

Über einen Zeitraum von 10 Jahren ergibt dies eine zusätzliche Rendite von ca. 50 %. Ein Investment vor zehn Jahren in die passende Wohnung in Berlin hätte also etwa 260 % Rendite* oder durchschnittlich 26 % Rendite pro Jahr erbringen können.

Die Kaufnebenkosten wurden von uns in dieser Rechnung nicht berücksichtigt, da diese einmalig anfallen. Außerdem lässt sich ein Aktienindex auch mit einem sehr genauen Indexfonds nie vollständig abbilden. Denn auch die günstigsten Fonds berechnen kleine Ausgabeaufschläge und andere Gebühren, die die Gesamtrendite der Investoren mindern.

DAX-30 inklusive Dividenden

Bei der Darstellung des DAX oder anderer Aktienindizes unterscheidet man zwischen dem eigentlichen Kursindex, den wir schon mit dem Preisanstieg von Immobilien verglichen haben und dem sogenannten Performance-Index. Der Performance-Index bezieht sich dabei auf die Gesamtentwicklung des Index – inklusive der Dividendenrendite. Beim DAX-Performance Index liegt die Median-Entwicklung von 2010 bis 2020 laut Immowelt bei 88 %. Demnach haben durchschnittliche Aktieninvestments über die letzten 10 Jahre zumindest in Deutschland deutlich schlechter abgeschnitten als Immobilieninvestments.

Quelle: Onvista.de

Fazit: Welche Anlageform ist lukrativer?

Wie anfangs angemerkt, kann man oft nicht pauschal sagen, dass eine Anlageform besser als die andere ist. Schließlich haben Investoren unterschiedliche Ausgangspositionen, Ziele und Anlagehorizonte. Blickt man allerdings auf die historische Rendite, wird deutlich, dass Immobilien in den letzten zehn Jahren deutlich lukrativer waren als Aktieninvestments. Dazu muss man erwähnen, dass wir einen wichtigen Faktor bewusst außen vor gelassen haben: Die Eigenkapitalrendite. Diese kann bei Immobilieninvestments grundsätzlich höher sein, da Investoren mehr Finanzierungsmöglichkeiten haben. Mit einer guten Planung lassen sich Hypotheken zu niedrigen Zinssätzen aufnehmen und die monatlichen Kosten komplett auf den Mieter umlegen. So ermöglicht ein entsprechendes Anfangskapital unter Umständen den gleichzeitigen Erwerb mehrerer Immobilien und nochmal deutlich attraktivere Renditen. Außerdem können Immobilien nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei verkauft werden. Dies ist gerade im Falle einer so hohen Wertsteigerung besonders attraktiv und ein klarer Vorteil gegenüber Wertpapieren, die grundsätzlich der Kapitalertragssteuer unterliegen.

Aktien, Indexfonds oder ETFs können allerdings dennoch gute Anlageformen sein, die man ohne viel Aufwand erwerben kann. Hier gilt es eine clevere Balance zu finden und mit ausgewählten Wertpapieren unter Umständen das eigene Immobilienportfolio auszubalancieren.

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*Kombination aus der reinen Wertsteigerung und langfristigen Mieteinnahmen ohne Leerstand