Die Mietpreisbremse: Ein Rückblick 5 Jahre nach der Einführung

In Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten gilt seit 5 Jahren die Mietpreisbremse. Diese sollte den rasanten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsgebieten eindämmen und Mieter langfristig entlasten. Doch hat die Mietpreisbremse gehalten, was Sie verspricht?

In diesem Artikel blicken wir auf die letzten 5 Jahre zurück. Dabei schauen wir, ob die Mietpreisbremse tatsächlich für eine Entlastung der Wohnungsmärkte gesorgt hat. Außerdem geben wir unsere Meinung zur aktuellen Wohnungssituation in Ballungsräumen wieder und erklären, was Investoren jetzt beachten müssen.

Was hat die Mietpreisbremse bisher erreicht?

Als der Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse am 5. März 2015 beschlossen wurde, bezeichnete der damalige Justizminister Heiko Maas dies als einen „verdammt guten Tag“ für Mieter in Deutschland. Seit dem 1. Juni 2015 gilt, dass bei neuen Mietverträgen die festgesetzte Miete nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Doch auch im Jahr 2020 sind die hohen Mieten in Großstädten noch ein oft debattiertes Thema. Kein Wunder, denn wirklich nachhaltig waren die Ergebnisse der Mietpreisbremse bisher nicht.

Eine aktuelle Analyse des Immobilienportals Immowelt hat ergeben, dass trotz der Mietpreisbremse die Angebotsmieten in 39 von 40 Städten weiter angestiegen sind. Besonders beachtlich war dies in Berlin, wo die Mieten um durchschnittlich +44 % in 5 Jahren angestiegen sind. In 7 von 40 Städten war der Mietpreisanstieg sogar höher als in den 5 Jahren vor der Mietpreisbremse.

Insgesamt lag der Mietpreisanstieg in 26 Städten unter dem Niveau vor der Einführung der Mietpreisbremse. In den meisten dieser Städten ist der Rückgang allerdings sehr gering. So ist die Steigerung in Hannover von einem Anstieg über 24 % zwischen 2010 und 2015 auf 23 % zwischen 2015 und 2020 zurückgegangen.

Ob die teils sehr geringen Rückgänge Konsequenzen der Mietpreisbremse sind, ist fraglich. Denn insgesamt gibt es verschiedene Hintertüren, um trotz Regulierungen eine Mieterhöhung zu erzielen. So sind etwa Möbelierungszuschläge oder Indexmieten gängige Schlupflöcher, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Auch eine Modernisierung darf in bestimmtem Maße auf die Miete umgelegt werden und diese entsprechend erhöhen.

Wohnungsknappheit bei der Wurzel bekämpfen

In derselben Analyse des Immobilienportals Immowelt wird deutlich, dass die Mieten in den Metropolen Hamburg, Köln und Frankfurt deutlich weniger stark gestiegen sind. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass dies wirklich der Mietpreisbremse geschuldet ist.

Denn diese gehören zu den vier Städten, die in den letzten Jahren am meisten neuen Wohnraum durch gezielte Bauprojekte geschaffen haben. Gerade die Stadt Hamburg ist durch ihr Engagement im sozialen Wohnungsbau in den letzten Jahren mehrfach positiv aufgefallen.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sich das Problem rasant steigender Mieten nur durch eine konsequente Bekämpfung des Wohnraummangels lösen kann. Zu diesem Ergebnis kam eine Evaluierung der Mietpreisbremse des Bundesverbands Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen.

Deutschlandweit fehlen schließlich insgesamt über 340.000 neue Wohnungen pro Jahr. Es besteht aber nicht nur ein akuter Mangel an Wohnraum, sondern auch einen Rückstand aus einem jahrelangen Verfehlen der Bauziele.
Neue Wohnungen müssen strategisch und nicht einfach irgendwo im Umland gebaut werden. Insgesamt gilt es, umliegendes Bauland möglichst schnell zu erschließen und zu gut angebundenen Wohngebieten umzubauen. Nur so lässt der innerstädtische Druck des Wohnungsmarktes nach und nach lösen – Eine Milliardenaufgabe, die sich aber langfristig finanziell für das Land und die Kommunen durchaus auszahlen wird.

Wieso Regulierungen nicht der beste Weg sind

Die Mietpreisbremse hat in den letzten Jahren keine beachtlichen Ergebnisse erzielt. Es gibt zwar einige Studien (RWI, DIW), die einen temporären Effekt ermittelt haben, allerdings sind die Ergebnisse weit von einer langanhaltenden Entlastung von Mietern entfernt.

Eine nachhaltige Entlastung entsteht unserer Meinung nach nur durch die Lösung des Kernproblems. Erst wenn in Städten genügend Wohnraum zur Verfügung steht, werden die Mieten langsam wieder sinken. Bis dahin glauben wir nicht daran, dass Regulierungen des Immobilienmarktes zielbringend sind, denn diese schrecken Investoren ab und sorgen für eine deutlich höhere Komplexität in der Vermietung.

Aus Sicht von Investoren ist die aktuelle Mietsituation allerdings weiterhin sehr gut. Wie man der aktuellen Analyse von Immowelt entnehmen konnte, steigen die Mieten in Ballungsräumen weiter sehr stark an. Ein Ende des Anstiegs ist unserer Meinung nach erst zu erwarten, wenn Angebot und Nachfrage wieder im Einklang sind.

In den nächsten Monaten wird sich zeigen, ob die Mieten wieder leicht sinken, weil Städte im Zuge der Coronakrise an Attraktivität verloren haben. Ein größerer Einbruch des Marktes ist allerdings sehr unwahrscheinlich, weshalb Immobilien auch weiterhin eine der besten und zuverlässigsten Anlageformen für Investoren sind.

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