Mietendeckel in Berlin – Was bringen diese Maßnahmen wirklich?

Das Mietniveau in Berlin ist seit Jahren angespannt und wird politisch intensiv diskutiert. Vor Rund fünf Jahren sollte die Lage mit der Mietpreisbremse entspannt werden. Seit Anfang des Jahres gilt darüber hinaus der Mietendeckel. Doch was bringen diese Maßnahmen wirklich? Lösen Sie das Problem der Wohnungsknappheit überhaupt oder erzielen Sie nur auf dem Papier Ergebnisse für Mieter?
Das besprechen wir in diesem Beitrag!

Was sind Mietpreisbremse und Mietendeckel überhaupt?

Ein Problem der politischen Maßnahmen gegen die angespannte Miet-Situation ist sicherlich, dass viele Mieter diese nicht verstehen. Das sorgt dafür, dass Mieter im Zweifel nicht feststellen können, ob sie selbst darunterfallen. Grundsätzlich lässt sich die Mietpreisbremse ganz einfach erklären: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Der Mietendeckel ist dagegen komplexer und besteht aus drei Bestandteilen:

1. Mietobergrenze – Die Miete darf nicht höher sein als gerichtlich festgelegt. Wie hoch sie genau sein darf, lesen Sie hier.

2. Mietenstopp – Alle Mieten werden auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren. Eine Erhöhung darf nur in Ausnahmen erfolgen.

3. Mietsenkung – Ab dem 23.11.2020 müssen Mieten gesenkt, wenn sie 20 % über der Mietobergrenze liegen. Dies gilt auch für Bestandsvermietungen.

Es gelten darüber hinaus Ausnahmen für Modernisierungskosten und andere Rahmenbedingungen. Die daraus entstehenden Umlagen sind aber ebenfalls streng reguliert.

Die schmerzhaften Auswirkungen des Mietendeckels

Anfang November war der Mietendeckel erneut in den Medien. Zum ersten Mal hatte sich der Großvermieter Vonovia mit über 40.000 Wohnungen in Berlin gegen eine altersgerechte Sanierung von Bestandsobjekten ausgesprochen. Als Grund dafür wurde die Kappung der Modernisierungskosten-Umlage auf einen Euro je Quadratmeter genannt. Diese soll altersgerechte Sanierungen nicht mehr rentabel für das Unternehmen machen.

Abgesehen davon hat der Mietendeckel tatsächlich ein Ziel erreicht. Die Höhe der Berliner Mieten ist verglichen mit 2019 bisher um ca. 5 % gesunken. In den Augen vieler Politiker war die Maßnahme also erfolgreich. Allerdings sank im Zuge des Mietendeckels die Anzahl der inserierten Mietwohnungen in Berlin laut Immoscout 24 um 41,5 %. Gleichzeitig stieg das Angebot von Eigentumswohnungen mit Fertigstellung vor 2014 um 37 %.

Das führte zu einem regerechten Chaos in dem bereits vorher stark belasteten Wohnungsmarkt Berlins. Immoscout 24 registrierte so einen Anstieg der Kontaktanfragen pro Inserat um 231 % von KW 25 in 2019 auf KW 23 in 2020. Ein einzelnes Inserat erhielt in KW 23 2020 also 2,3 Mal so viele Anfragen, wie im Vorjahr. Für die Mieter Berlins bedeutet dies, dass die Chancen auf bezahlbaren Wohnraum erheblich gesunken sind, da das Angebot nicht mehr ansatzweise im Verhältnis zur Nachfrage steht.

Gleichzeitig stiegen die Preise für Eigentumswohnungen weiter an, was die Wohnungsnot für die Mittelschicht unnötig verschärft.

Wie sieht der Vergleich zu anderen Metropolen in Deutschland aus?

In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart hat das Wohnimmobilienangebot auf ImmoScout24 im gleichen Zeitraum deutlich zugenommen. Das Gesamtangebot an Mietwohnungen in den Städten stieg um insgesamt 35,7 %. Das Angebot an Mietwohnungen, die nach 2014 fertiggestellt wurden, stieg sogar um 38,5 %. Für die lokalen Wohnungsmärkte bedeutet dies eine erhebliche Entlastung. Denn mit einem höheren Angebot ist die Grundlage einer langfristigen Stabilisierung des Preises gegeben.

Warum die Mietpreisbremse weniger negative Auswirkungen hat als der Mietendeckel

Die Mietpreisbremse regelt die Mietpreiserhöhungen bei Neuvermietungen. Für Bestandsvermietungen hat sie daher keine, bis relativ wenige Auswirkungen. Die Mieten können auch im Einzelfall weiter ansteigen, wenn die örtlichen Vergleichsmieten ebenfalls ansteigen. Darüber hinaus gibt es Ausnahmen für Modernisierungen und Sanierungen.

Da es sich um ein Bundesgesetz handelt, was in vielen weiteren Städten Anwendung findet, haben sich die negativen Auswirkungen in Berlin in Grenzen gehalten. Denn Investoren in städtischen Regionen müssen sich nahezu überall an die Mietpreisbremse halten.

Allerdings ist auch anzumerken, dass die positiven Wirkungen der Mietpreisbremse ausgeblieben sind. Das haben wir aber bereits ausführlich in unserem Rückblick erläutert.

Fazit: Wohnungsknappheit aktiv bekämpfen, anstatt funktionierende Märkte weiter zu regulieren

Spätestens jetzt sollte auch in der Politik angekommen sein, dass eine Regulierung des Immobilienmarktes in den seltensten Fällen positive Effekte mit sich bringt. In Berlin spitzt sich die Situation immer weiter zu. Die durch den Mietendeckel erzeugte Wohnungsknappheit hatte in den letzten Monaten negative Auswirkungen auf die Mittel- und Unterschicht, die durch diese Maßnahmen ursprünglich geschützt werden sollten.

Anstatt weitere Schäden zu begehen, ist es nötig Immobilieninvestments auch in Berlin wieder attraktiver zu machen. Das erfordert eine Deregulierung und einen flächendeckenden Ausbau der Infrastruktur mit einer konsequenten Erschließung neuer Baugebiete. Denn nur, wenn man die Wohnungsknappheit an der Wurzel bekämpft, kann man bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung ermöglichen.